+7(499)-938-42-58 Москва
8(800)-333-37-98 Горячая линия

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Содержание

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Что такое чистота сделки при покупке квартиры или иного объекта недвижимости

Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора

Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг

Как привлечь риелтора к ответственности

Несет ли риелтор ответственность: судебная практика

Что такое чистота сделки при покупке квартиры или иного объекта недвижимости 

Гражданское законодательство не дает определения термина «чистота сделки». Возможным аналогом станет применение норм ст. 460 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Также термин можно расшифровать как невозможность в дальнейшем в судебном порядке признать сделку недействительной, расторгнуть ее.

При приобретении недвижимого имущества физическим или юридическим лицом чаще всего встречаются такие основания для оспаривания или расторжения сделки, как:

  • порок воли продавца, его недееспособность, совершение сделки под давлением и в других случаях, предусмотренных ст. 171–179 ГК РФ;
  • наличие притязаний на объект третьих лиц, предыдущих владельцев, из чьей собственности он выбыл неправомерно, нарушения в процессе приватизации объекта;
  • нарушение прав лиц, имеющих право на данное имущество по нормам жилищного законодательства, или несовершеннолетних.

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки? Не во всех случаях. Деятельность риэлторов не лицензируется с 2002 года, закон не возлагает на них никакой ответственности за недобросовестное выполнение обязанностей и вовлечение клиента в совершение сделки с сомнительной правовой чистотой, кроме общей гражданско-правовой. 

Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора 

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем, и за все проблемные моменты и пороки права собственности несет ответственность продавец. С риелтором или риелторским агентством обычно заключается договор на оказание услуг. Иногда агентство может предложить подписать договор комиссии.

Документы, связанные с заключением сделок и их чистотой, проверяются специалистами в рамках именно этого договора, если в нем прямо прописано условие о проведении риелтором юридической экспертизы.

Когда такое условие было согласовано, наличие проблемы с объектом будет свидетельствовать о ненадлежащем качестве оказанной услуги и приведет к ответственности риелтора.

Если покупателем выступает физическое лицо, можно рассмотреть вариант с применением нормы закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I (далее — закон № 2300-I). Ответственность риелтора при покупке квартиры тогда выразится в нормах п. 3 ст. 14 закона № 2300-I о возмещении имущественного вреда, причиненного недостатком услуги.

Не исключены для частичной компенсации ущерба и варианты использования возможности страхования:

  • добровольное страхование гражданской ответственности риелтора;
  • страхование титула собственности на приобретаемый объект. 

Эти виды защиты своих прав в случае расторжения сделки компенсируют все или часть потерь нового собственника, но не следует забывать, что при страховании гражданской ответственности риелтора сумма возмещения обычно не превышает размер его вознаграждения. 

Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг 

В договор на оказание услуг необходимо внести пункт о том, что в обязанности риелтора входит проведение юридической экспертизы документов, связанных со сделкой. Формулировка может выглядеть следующим образом:

«Риелтор обязан провести:

  • юридическую оценку сделки и выявить все препятствия для ее совершения, в том числе пороки воли продавца;
  • юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, в том числе проверить их на достоверность, действительность, подлинность и соответствие требованиям законодательства и органа госрегистрации;
  • проверку объекта недвижимости на отсутствие обременений, арестов, судебных споров и прав третьих лиц». 

Условие должно конкретизировать качество услуги. Например, о качестве правовой экспертизы скажет то, что:

  • право собственности будет зарегистрировано;
  • в течение срока давности о применении последствий недействительности сделки (3 года) она не будет оспорена. 

При возникновении одного из этих видов последствий в договоре может быть предусмотрена ответственность в виде штрафа или неустойки.

Но не исключено, что, так как риелтор или агентство получили только плату за оказание услуг, суд сочтет большой размер неустойки несоразмерным.

Для дополнительной гарантии прав можно предусмотреть в договоре обязанность риелтора в случае возникновения судебного иска представлять интересы клиента в суде, защищая чистоту проведенной им экспертизы. 

Способы защиты прав клиента риелтора 

Если договором была предусмотрена обязанность риэлтора проверить чистоту сделки, нарушение указанного требования дает возможность использовать как законные, так и договорные способы защиты, а именно взыскание с риелтора:

В состав убытков могут войти:

  • расходы клиента на оплату жилья с момента предполагавшейся его передачи;
  • гонорар другой риелторской фирме, договор с которой был заключен в связи с невозможностью приобрести недвижимость во исполнение договора с недобросовестным риелтором;
  • моральный вред. 

О случаях изъятия квартиры в результате удовлетворения требований собственника, права которого были нарушены, можно подробнее прочитать в статье «Пример виндикационного иска в гражданском праве». 

Несет ли риелтор ответственность: судебная практика 

К искам о взыскании убытков, причиненных действиями риелтора, крайне трудно собирать доказательственную базу. Столь же сложно воспользоваться нормами законодательства о правах потребителя. Обычно суды считают виновным в нарушении требования о чистоте сделки продавца недвижимости.

Решения по таким спорам единичны, требования обычно удовлетворяются только в части. Так, в решении Октябрьского суда Тамбовской области от 08.12.

2014 по делу № 2-4120/14 о взыскании убытков, причиненных недостатками оказанной услуги и недостатками предложенной информации, а также штрафа требования были удовлетворены судом не в полном объеме с опорой на ст.

 12 закона № 2300-I о недостаточности у потребителя информации о качестве товара. Частично же были удовлетворены требования о компенсации морального вреда.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/neset_li_rieltor_otvetstvennost_za_chistotu_sdelki/

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем.

Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.

Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.

Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п.

Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.

Как риелтор отчитывается клиенту о показах?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей.

При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.

В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.

Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства.

Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис.

Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.

Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована.

Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков.

И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.

Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.

5 причин покупать квартиру через риелтора

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.

В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.

Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура.

Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части).

Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости.

Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.

Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.

Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

Вступление в наследство на квартиру

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример.

Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.

За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.

Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений.

Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.

Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара».

Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.

Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п.

Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.

Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.

Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке.

Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.

Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости.

К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами.

При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило».

По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

Первый.

При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.

Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Покупка квартиры без риелтора

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakuyu_otvetstvennost_neset_agentstvo_nedvizhimosti/6973

Что такое «чистота сделки», может ли ее гарантировать риэлтор? Обучение риэлторов

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Потребители услуг риэлторов хотят и настаивают на гарантиях «чистоты сделки», причем хотят включить эти гарантии в условия Договора с риэлтором и еще с возмещением ущерба, в случае неприятностей и потерей недвижимости.

Эту тему я раскрываю со своей точки зрения частного риэлтора. Если кто-то со мной не согласен может выразить свои альтернативные мысли в х к данной статье.

Многие юристы настроены против риэлторов, видя в них конкурентов. Но ведь, если задуматься, то ни один юрист, ни один нотариус  не может гарантировать абсолютную 100% чистоту сделки, да еще и взять на себя полную материальную ответственность, так только на словах.

Общей задачей риэлторов и юристов является минимизация степени риска в сделках купли-продажи объектов недвижимости для покупателей  и продавцов.

Для этого существует несколько способов:

В эту процедуру входит посещение объекта недвижимости, проверка совпадения адреса фактического и адреса по документам, люди часто путают номера домов, например, номер дома 19/9- 25 и 19-9-25 – это абсолютно разные дома. В первом случае читаем как угловой дом 19/9 ( по одной улице это дом 19, по другой это дом 9), квартира 25, во втором случае – это дом 19, корп.9, квартира 25. Корпус – это всегда отдельно стоящее здание.

В другом случае, в разных старых документах встречались разная нумерация дома и участка, на котором располагается этот дом. В этом случае необходимо привести в соответствие все документы путем обращения в местные архивы, вдруг когда-то было переименование улиц, надо увидеть Постановление Администрации об изменении адреса.

Проверить также необходимо совпадение площадей объектов недвижимости по документам и фактически, это можно увидеть, сравнивая технический паспорт и сам объект недвижимости.

Часто люди и сами не знают, что до них еще были снесены перегородки, совмещены санузлы, сделаны скрытые перепланировки.

В частных домах вообще почти всегда идут несовпадения по подсобным помещениям и хозпостройкам, на чертеже погреб есть, а фактически уже давно снес, это же касается колодцев, старых бань и сараев.

Все эти несовпадения не являются препятствием на проведение сделки купли-продажи в том случае, если покупателя это устраивает, он готов «закрыть глаза» и подписать договор купли-продажи с перечислением несуществующих построек, здесь, самое главное, чтобы в Приложении к нашему договору и в Акте приема передачи объекта недвижимости покупатель  в письменном виде подтвердил свое согласие на покупку  недвижимости в таком виде. Это необходимо на тот случай, если покупатель вдруг начнет процедуру возврата сделки и будет утверждать, что его обманули, не предупредили и скрыли всю правду. К сожалению, такие случаи в практике были у меня и у моих коллег тоже.

[banner_newstopadsense}

Господа, начинающие риэлторы, обратите особое внимание на куплю продажу земельных участков без межевания или с неустановленными границами по факту, в общем, без колышков. Это может в дальнейшем привести к большим неприятностям для будущих владельцев, если они начнут устанавливать забор или строить дом не в своих  границах.

  • Несовершеннолетним
  • Людям пенсионного возраста
  • Инвалидам ( нельзя ухудшать и уменьшать условия проживания)
  • Слепым или глухонемым ( непременное участие сурдопереводчика, сделка должны быть только нотариальной)
  • Сделкам по доверенности
  • Наличие сидящих лиц в тюрьме
  • Наличие пропавших без вести
  • Наличие брони по прописке
  • Наличие наркоманов и алкоголиков
  • Неадекватным клиентам

Всегда надо узнавать куда люди выезжают, куда они будут прописываться, отслеживать прописку по постоянному месту жительства пользователей (не собственников)  жилья, не открывать ячейку, не выдавать всю сумму денег до предъявления «Чистой» формы 9.

  • Наличие документов по перечню ( по максимальному списку)
  • Проверяем отсутствие неучтенных обременений ( арестов, ипотек, и др.) , Выписки из ЕГРП, ГКН
  • Наличие технических обременений ( сервитутов, ограниченного пользования участком и др.), Выписка из ГКН (Государственного кадастра недвижимости)
  • Проверяем наличие или отсутствие ошибок в документах, разночтений ( в именах, в адресах, в площадях)
  • При наличии в сделке доверенности, проверяем правомочность доверенности. У нотариусов появилась единая информационная база по отмененным доверенностям.

Сложность доскональной проверки состоит еще и в том, что архивные справки получить сложно даже для нотариусов, а архивные формы 9 выдают только по запросу суда или прокуратуры.

Если есть сомнения по поводу предыдущих владельцев, то есть смысл поговорить с соседями, особенно, если это коммуналка.

Рекомендации риэлторам:

  • В случае требования клиента гарантий по сделке предложите ему застраховать свои риски, ведь вы не страховая компания
  • Подробно обозначьте в договоре об оказании возмездных услуг перечень услуг, которые вы собираетесь предоставить клиенту
  • Предоставляйте отчет своему клиенту по проделанной вами работе на основании перечня услуг
  • Всегда подписывайте с клиентом Акт выполненных работ
  • Не берите на себя более того, что вы реально можете выполнить

Резюме:

Несомненно  любой объект недвижимости надо тщательно проверять, но гарантировать клиенту 100% «чистоту» риэлторы не могут никогда, просто хотя бы потому, что они не являются владельцами этой самой недвижимости и не могут нести ответственность за действия или бездействия своих клиентов.

Риэлтор может и должен нести ответственность только за свою работу, свои услуги, выполнение условий по договору с клиентом. 

Источник: https://realtshcool.ru/964-chto-takoe-chistota-sdelki.html

Можно ли гарантировать чистоту сделки?

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

Неопытные начинающие риэлторы часто спрашивают, как проверить  «историю» квартиры, и можно ли гарантировать чистоту сделки? Многие клиенты требуют включить в  условия договора с Риэлтором услугу по проверке чистоты сделки.

Мы обсудим эту риэлторскую услугу с точки зрения частного риэлтора. Рассмотрим проверку вторичных объектов недвижимости. Какие услуги оказывают риэлторы можно прочитать в статье Услуги риэлтора. Здесь аудиоурок:

С высоты своего практического опыта могу утверждать, что идеальных объектов недвижимости не бывает. Абсолютную 100 % чистоту сделки не может гарантировать никто, даже самый высокооплачиваемый юрист.

Даже в первичной приватизации можно найти какие-либо нарушения в самой процедуре, если задаться специально такой целью.

НО наша задача, риэлторов и юристов – уменьшить степень риска  при приобретении объекта недвижимости путем проверки следующих моментов в сделке: 

Что такое ” чистота сделки?”

1.    Проверка объекта недвижимости (квартиры, дома, участка), в дальнейшем  «ОН»

Сюда входит проверка совпадений фактического адреса ОН с документами. Например, в землеотводном  документе был обозначен адрес: ул. Дружбы 34,а в техпаспорте на дом – ул.Дружбы 68 А.

Такие разночтения встречаются часто в старых документах. В таких случаях необходимо получить справку в БТИ или ПИБе об изменении адреса.

Если ОН  находится в деревне, то в архиве местной Администрации можно получить копию Постановления об изменении адреса.

Квартиру проверить можно, проехав по адресу и сверив все адресные таблички с документами. Здесь могут быть казусы такого рода, например, номер дома обозначен 38-2-250 или 38/2-250. Это абсолютно разные дома.

В первом случае – это дом 38,корпус 2, квартира 250, а во втором случае – это  угловой дом, имеющий форму «Г» или «Т», и дробь 2 обозначает номер крыла дома. Дробь может также обозначать угловой дом по разным улицам.

В проверку ОН входит проверка площадей объекта в разных документах, если имеются разночтения, то необходимо провести инвентаризацию дома и заказать новый техпаспорт на строение в БТИ.

Особенно хочу обратить ваше внимание на тщательность проверки земельных участков. Не рекомендую вам, как честным риэлторам, советовать покупателям приобретать участки по условному кадастровому номеру.

Такой земельный участок может быть в собственности, иметь кадастровый номер, но у него не произведено межевание, то есть, не определены точные границы участка.

А это может вырасти в большую проблему при установлении забора, и соответственно, повлечет за собой нарушение строительных норм при постройке дома.

Я уже не говорю о возможности судебных споров с соседями, которые могут длиться очень долго.

2.    Проверка личностей, участвующих в сделке

Об этом подробно можно прочитать в статье Как работать с продавцом недвижимости. Шаг 2.

– наличие несовершеннолетних (собственники или просто зарегистрированные в ОН), какого они возраста, есть уже 14 лет или нет. В 14 лет  у всех должен быть на руках паспорт, свидетельства о рождении для сделки недостаточно.

-наличие людей пенсионного возраста (их нельзя просто выписать в никуда, необходима перерегистрация по новому месту жительства)- имеются ли недееспособные- имеются ли инвалиды- слепо-глухо-немые ( необходимо приглашать сурдопереводчиков из общества глухонемых)- наличие военнослужащих срочной  службы -наличие сидящих в тюрьме – имеются ли лица, с бронированной пропиской

 – алкоголики и наркоманы

Важно! Справки из психдиспансера действительны от силы 2-3 дня. Встать на учет можно в любой момент и объявить сделку недействительной задним числом.

– имеются ли обременители по прописке, то есть не собственники, но зарегистрированные лица, узнать – куда и когда они выписываются.

Как можно гарантировать чистоту сделки


3. Проверка документов

Проверяем их наличие по перечню документов  к сделке, правильность, грамотность их заполнения, соответствие фактическим адресам.

Подробно по этой теме изложен материал на моем сайте в рубриках Технологии работы риэлтора и Юридические основы работы риэлтора.

Особенно хочется обратить ваше внимание на то, чтобы быть уверенным  в документах, надо лично их собрать по доверенности. Только лично, пройдя все инстанции, вы убедитесь в отсутствии сомнительных моментов в истории объекта недвижимости.


ВАЖНО! ДОВЕРЕННОСТИ.

Нередко квартира или дом продается по доверенности. Как проверить доверенность можно прочитать в статье Проверка документов. Отказ от преимущественного права покупки. Доверенность. Технологии работы риэлтора.

Но, господа риэлторы, прошу обратить ваше внимание на то, что доверенность можно отменить в любой момент, у любого нотариуса ( даже в другом городе) и не обязательно об этом уведомлять того нотариуса, который выдавал доверенность. Вот такая вот засада может произойти.

После смерти Доверителя, в тот же момент Доверенность становится недействительной!

Без паники, есть способы как лучше поступить в таком случае.

Идеальный вариант все-таки вызвать продавца на сделку лично, но если это категорически невозможно, то:

– необходимо подтвердить действие доверенности на день сделки

1. Получить новую доверенность

2.Получить телеграмму с заверенной подписью примерно такого содержания: «Полномочия такого-то лица подтверждаю по продаже моей квартиры по адресу….. с правом получения денежных средств»

Правом заверения подписи обладают начальники почты, капитан морского судна, начальник колонии (для заключенных).

В моей практике был случаи, когда племянник скрывал факт смерти дяди, чтобы успеть получить деньги от продажи дядиной квартиры. Если бы не бдительность агентов, настаивающих на проверке доверенности, то так бы оно и случилось. А племянник не являлся наследником. Пострадал бы наш покупатель, потеряв и квартиру и деньги. Это нередкий случай мошенничества.


4.Проверка ситуации и условий при продаже ОН.

Подробную ситуацию можно выяснить из личной беседы с продавцами, соседями и в ЖЭКе. Бдительные бабульки-соседки имеются в каждом доме. Например , из беседы с соседями удалось выяснить, что раньше в этой квартире жила женщина с ребенком-инвалидом, а куда пропала никто не знает.

Из архивной справки подтверждения права собственности удалось понять, что выселили несчастную женщину в глухую деревню в домик без удобств. Любая прокурорская проверка вернет ребенку квартиру, а покупатель останется ни с чем, хотя и будет считаться добросовестным приобретателем.


Выводы и рекомендации:

Если вы беретесь оказать услугу по проверке «чистоты» сделки, то настоятельно рекомендую обозначить  этот  момент в договоре об оказании услуг, где подробно, по пунктам перечислить, что именно вы будете проверять.

По итогам проверки  предоставить клиенту письменный отчет с последующим подписанием Акта выполненных работ.Если требования клиента превышают вашу компетенцию, предложите ему обратиться к профессиональному юристу ( оплата у юриста соответственно в несколько раз выше).

Пусть вы не заработаете какую-то часть денег, но зато и не будете брать на себя ответственность, которая может обернуться непосильной ношей в будущем.

Профессиональный юрист может гарантировать клиенту предоставление его интересов в суде совершенно бесплатно, в случае возникновения проблем, а рядовой риэлтор не может этого сделать.


Резюме:

Проверять объект недвижимости надо, но в пределах своих возможностей. Не обещать и тем более не гарантировать 100 % чистоту сделки. Просто четко выполнять условия договора и отчитываться о проделанной работе перед клиентом.

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки – возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Источник: http://realtscool.com/yuridicheskie_osnovy/414-mozhno-li-garantirovat-chistotu-sdelki.html

При покупке квартиры через агентство кто отвечает за чистоту сделки – Правовая помощь юриста

Гарантируют ли риэлтары чистоту сделки при покупки квартиры

С точки зрения интересов клиента это крайне важный и рекомендованный специалистами вид страхования, хотя и дорогостоящий – в среднем 0,5-2% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре. Тем не менее, очень многое здесь зависит от страховых компаний, а в Петербурге с титулом работают единицы.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Комментирует Ирина Васильева, заместитель генерального директора АН «Гранд Хаус»: Задача добросовестного агентства не в том, чтобы «привязывать» к себе клиента штрафными санкциями, а в том, чтобы оказать ему качественную услугу.

Соответственно договор должен фиксировать в подробностях все запросы клиента и конкретные задачи, которые он перед агентством ставит. А они могут быть очень разными.

Или что в ходе оформления документов предыдущие жильцы давали взятки ответственным лицам, чтобы те закрыли глаза на наличие несовершеннолетних наследников.
Поэтому, если такие обстоятельства выяснятся уже после подписания документов и передачи денег за недвижимость, у покупателя будет шанс потерять квартиру, когда суд признает сделку недействительной.

Внимание

К сожалению, ни один даже самый опытный и профессиональный риэлтор или юрист не сможет дать полной гарантии того, что этого не произойдет.

Важно

Проверить абсолютно все, что было в прошлом у выбранной вами квартиры, невозможно чисто физически – некоторые подробности нельзя отследить из-за особенностей российского законодательства и системы жилищного учета.

Поэтому даже после сотрудничества с агентством недвижимости или юридическим консультантом у покупателя квартиры остаются некоторые риски.

Проверка квартиры при покупке!

К примеру, если это покупатель, то ему стоит указать в договоре не только район и количество комнат в нужной ему квартире, но и желаемый этаж, тип дома, расположение комнат, близость от метро и т.д.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Комментирует Лариса Волкова, юрист АН «Огни города»: Добросовестное агентство при проверке юридической чистоты объекта в первую очередь должно по максимуму проанализировать все документы.

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?

Если покупатель приобретает квартиру дешевле, то агенту можно положить хорошие комиссионные, а со стороны продавца может быть прописан пункт, насколько дороже квартира будет продана.

Если цена на квартиру адекватная, то продать ее можно будет в течение недели.

Также нужно учитывать, что определенный период уходит на подготовку документов.

Как правило, риэлтор имеет свободу действий в течение 2-х месяцев, чтобы установить оптимальную цену на объект.

Стоит ли изначально продавать квартиру по завышенной цене, а после в течение года снижать цену и получить меньшую сумму? Завышать цену можно, но нужно четко понимать пределы.

В целом, завышение цены — это не самая выгодная стратегия.
Если сумма изначально выбрана правильно, то можно избежать рисков по потере денежных ресурсов.

Как купить квартиру с помощью риэлтора? главные особенности

Но практика такова, что если в дальнейшем сделку признают недействительной, агент не понесет за это никакой ответственности.

По закону о государственной регистрации прав на недвижимость (122-ФЗ) – зарегистрированное право собственности можно аннулировать через суд.

А предусмотренная тем же 122-ФЗ компенсация несостоявшемуся покупателю ограничивается суммой в 1 млн руб.
Для получения этой выплаты нужно обратиться в суд и установить, по чьей именно вине покупателю причинили ущерб.

То есть найти виновника и, опять же, через суд получить с него компенсацию.


Впрочем, по словам юристов, это все скорее теория, на практике же доказать недобросовестность агента, а тем более взыскать с него неустойку, почти нереально.

К тому же, по действующим законам, риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца.

Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать

В связи с этим и назревает вопрос: кто будет отвечать в случае, если гипотетические риски превратятся в реальные трудности? Например, продавец квартиры окажется мошенником, не имевшим права собственности и продававшим жилье по поддельным документам.

Кто возместит незадачливому покупателю потерянные деньги? Сразу следует сказать, что риэлтор несет ответственность только в рамках своего гонорара.

То есть вы можете лишь потребовать возврата денег за некачественно оказанные услуги, но и то сначала нужно будет доказать это в суде.

Причины этого очень просты: риэлтор – это посредник, который связывает продавца и покупателя, помогает оформлять документы и следит за порядком сделки.

Именно за это он и получает вознаграждение, поэтому только в рамках данной суммы и может нести ответственность.

Договор с агентством недвижимости: за что отвечает риэлтор?

И не только основные, обязательные для проведения сделки, но и дополнительные.Самые известные из них – это выписки из ЕГРП о собственнике и о содержании правоустанавливающих документов.

Последняя раскрывает историю смены собственников. Многим кажется, что этого будет достаточно, но нужно учитывать, что история здесь указана лишь с момента первого оформления квартиры в собственность, например – с момента приватизации.Этого может быть недостаточно, ведь и до приватизации объект мог иметь свою историю.

Как пример: в квартире до приватизации был прописан гражданин, который потом выписался по решению суда в места не столь отдаленные.

По закону после возвращения он имеет право прописаться обратно.

И добросовестного приобретателя ждут долгие судебные тяжбы с трудно прогнозируемым финалом.И это лишь один из возможных рисков.

Источник: http://dipna5.ru/pri-pokupke-kvartiry-cherez-agentstvo-kto-otvechaet-za-chistotu-sdelki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.