+7(499)-938-48-12 Москва
+7(812)-425-63-82 Санкт-Петербург
8(800)-350-73-64 Горячая линия

Можно ли оспорить сделку купли продажи нежилого помещения через 8 лет

Содержание

Признание договора купли — продажи недействительным

Можно ли оспорить сделку купли продажи нежилого помещения через 8 лет

Заключение сделки по купле или продаже недвижимости требует документального подтверждения. Обозначенное действие создает возможность при наличии законных оснований расторгнуть договоренность. При этом не каждый гражданин обладает знаниями в юридической области. Информация, представленная в статье, поможет оспорить договор купли — продажи приобретенного имущества.

Основания

Нередкими являются случаи, когда граждане, оформившие договор купли — продажи, по прошествии времени желают оспорить его действие. Положения ГК РФ гласят, что осуществить процесс оспаривания договоренности имеется возможность исключительно при наличии законных оснований.

Основания для признания договора купли — продажи недействительным:

  • Наличие ошибок, искажений в содержании соглашения;
  • Нарушение требований закона относительно порядка или формы документа;
  • Желание участников сделки оформить акт для сокрытия истинных намерений;
  • Оспорить договор купли — продажи можно, если одна из сторон сделки признана недееспособной;
  • Оформление соглашения с гражданином с психическим заболеванием или лицом, не отвечающим за свои действия;
  • Заключение договоренности сопровождалось угрозами, насилием, обманными действиями;
  • соглашения ущемляет интересы несовершеннолетних граждан;
  • Если один из участников договоренности не обладает правом производить куплю — продажу недвижимости.

Наличие одного из перечисленных обстоятельств позволяет физическому лицу оспорить содержание договора. Важно обратить внимание, что заявление человека в обязательном порядке подтверждается фактами.

Подробнее о признании договора недействительным — по ссылке:

На дом

Оспорить договор — купли продажи дома можно при наличии законных оснований и соблюдения процедуры аннулирования действия соглашения. Важно отметить, что процесс производится только в судебном порядке.

Основания для признания соглашения недействительным должны соответствовать правовым актам. Они представляют собой следующее:

  • Если гражданин оформляет сделку в отношении дома, находящегося под залогом;
  • Одна из сторон договоренности не достигла совершеннолетия;
  • Полная или частичная недееспособность одного из участников договора купли — продажи дома;
  • Оспорить договоренность можно на основании подтверждения неспособности лица осознавать последствия операции (подробнее о последствиях признания сделки недействительной — в статье:);
  • Совершение в отношении собственника дома противоправных действий.

Перечень условий для аннулирования договора купли — продажи дома представлен в ГК РФ. Подтверждение одной из указанных причин предоставляет право расторгнуть соглашение.

На квартиру

Приобретение или реализация человеком квартиры требует подтверждение и соответствие процедуры законодательным нормам. Важной является операция по оформлению договора купли — продажи на квартиру. , противоречащие правовым актам, создает возможность оспорить действие документа.

Основания для признания соглашения недействительным:

  • Если приобретение или реализация квартиры производилась без одобрения другого владельца недвижимости или государственного учреждения. Речь идет о получении квартиры по договору ренты;
  • Заключение сделки несовершеннолетним собственником жилья без участия и одобрения иных владельцев (его родителей);
  • Статья ГК РФ под номером 176, имущество недееспособного человека продано без получения согласия его законных опекунов;
  • Несоответствие документа законодательным условиям оформления;
  • Оспорить договор купли — продаже вправе наследополучатели по завещанию не учтенные в процессе заключения соглашения;
  • Другой владелец недвижимости не знал и не дал согласие продать общую собственность;
  • В процессе реализации собственности нарушены интересы малолетних претендентов на собственность.

На земельный участок

Оспорить договор купли — продажи земельного участка гражданин может при наличии оснований для признания соглашения недействительным.

Процедура оспаривания производится на основании положений ГК РФ:

  • Статей 168, 177, которые позволяют оспорить акт, если продавец обладает заболеваниями, замедляющими умственные процессы;
  • договоренности противоречит условиям российского законодательства;
  • Запрещено продавать земельные участки, дома, квартиры в отношении которых действует арест или залог в банке;
  • Если согласно статье 34 СК РФ, отсутствует одобрение второго супруга — собственника на заключение документа;
  • Если договор купли — продажи оформляется с человеком в момент его неспособности руководить своими действиями.

Между физическими лицами

Правовые нормы ГК РФ, предоставляют возможность как продавцу, так и покупателю недвижимости инициировать расторжение договоренности при условии наличия законных оснований. Список оснований представлен ранее. Причина, в соответствии с которой может быть произведено расторжение сделки, подтверждается документально.

Оспорить договор купли — продажи недвижимости между физическими лицами имеется возможность исключительно в судебном порядке. По окончании судебного процесса выносится решение. Если ходатайство истца удовлетворено, физические лица в соответствии со статьей 167 ГК РФ восстанавливают права на пользование имуществом.

Между физическим и юридическим лицом

договора купли — продажи, заключенного между физическим и юридическим лицом, не отличается значительным образом от соглашения между физическими представителями. В тексте отмечается наименование компании или организации, а подпись представителя удостоверяется печатью.

Оспорить договоренность можно двумя способами:

  • Посредством мирного решения вопроса;
  • В судебном порядке путем обращения с исковым заявлением.

Причины для расторжения сделки отмечаются в тексте документа.

Оспорить акт можно при наличии одного из следующих условий:

  • Форма или порядок заключения акта противоречит правовым положениям;
  • Одна из сторон соглашения нарушила условия;
  • Недвижимость в отношении которой оформляется процесс, действует арест.

Оспорить сделку между физическими и юридическими лицами бывает сложно, поскольку от лица компании действует опытный юрист. При необходимости получить квалифицированную бесплатную помощь специалиста, можно оставить запрос на нашем сайте. Юрист индивидуально рассмотрит запрос и предоставит ценные советы.

Куда обращаться?

Аннулирование договоренностей, заключенных по факту купли — продажи имущества, производится исключительно в судебном порядке. Чтобы оспорить действие документа требуется составить исковое заявление в письменном формате. В содержании обращения отмечаются законные основания процедуры оспаривания. При направлении заявления следует учитывать период исковой давности.

Необходимые документы

Для инициирования судебного разбирательства истец предоставляет в суд пакет надлежащей документации. Оспорить договор купли — продажи можно при предоставлении следующих актов:

  • Составленное надлежащим образом исковое заявление с обозначением оснований для оспаривания;
  • Копия соглашения;
  • Копия акта приема — передачи имущества (если документ был подписан);
  • Квитанция, подтверждающая оплату пошлины при подаче иска.

Образец искового заявления в суд

Решение вопроса об аннулировании сделки между покупателем и продавцом осуществляется в суде с подачи заявления. Оформить иск, чтобы оспорить договор купли — продажи необходимо согласно законодательным нормам.

Структура искового заявления:

  • Отмечается наименование суда;
  • Личные данные участников процесса;
  • Суть проблемы в аргументированном виде с уточнением оснований;
  • Требования истца;
  • В завершении ставится дата и подпись.

Обозначенные в обращении основания для инициирования разбирательства обязательно подкрепляются доказательствами, которые прилагаются к заявлению.

Скачать образец 

Срок для оспаривания сделки

При желании оспорить договор купли — продажи требуется учитывать срок исковой давности.

Статья ГК РФ под номером 178 гласит, что оспорить действие договора купли — продажи имеется возможность в течение 3 лет.

Также длительность исковой давности равняется одному году по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.

Рекомендуем к ознакомлению: Договор займа с залогом недвижимости между физическими лицами.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://classomsk.com/osporit/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym.html

Можно ли оспорить сделку купли продажи нежилого помещения через 8 лет

Можно ли оспорить сделку купли продажи нежилого помещения через 8 лет

Образец искового заявления Исковое заявление, подаваемое для рассмотрения дела недействительности гражданской сделки по покупке или реализации недвижимости, должно отражать следующие сведения:

  • технические и адресные данные на оспариваемый объект недвижимости;
  • одно или несколько оснований, по которым должна быть отменена государственная регистрация сделки со ссылками на статьи закона;
  • перечень лиц, которые являлись свидетелями совершения сделки, а также готовых в суде подтвердить основания ее недействительности;
  • просьба о признании правовой процедуры недействительной;
  • требования к удовлетворению иска, в большинстве случаев просят восстановить все в исходное положение;
  • список прилагаемых документов.

При желании в иск можно добавить условие о возмещении судебных издержек и оплате морального вреда.

  • Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости? ↓
  • Как доказать недействительность сделки? ↓
  • Обращение в суд ↓
  • Необходимые документы ↓
  • Образец искового заявления ↓
  • Срок исковой давности ↓
  • Судебная практика ↓

Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости: судебная практика

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ (Порядок изменения и расторжения договора): 1.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Это означает, что соглашение Вы должны подать на регистрацию в Росреестр, куда подавали на регистрацию договор.

Более того, согласно части 2 статьи 452 ГК РФ сделать предложение покупателю о заключении такого соглашения перед подачей иска в суд Вы обязаны: 2.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;

  • если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.
  1. Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы.
    Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
  2. Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления.

Расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации

Бывают случаи, когда возникает необходимость повернуть время вспять и отменить совершенную операцию. Однако большинство людей ошибочно воспринимают зарегистрированный договор как некую точку невозврата.

На самом деле Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда сделка может быть аннулирована. Конечно, одного желания участника купли-продажи для такой процедуры мало, требуются достаточные основания.

Но осуществить ее на практике вполне реально.

Внимание

Соответственно нормативам статьи 433 ГК он считается заключенным со времени, когда ФКП Росреестр сделана запись о государственной регистрации. Нужно честь факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец. Сообразно указаниям статьи 8 ГК РФ право собственности на недвижимость, которая подлежит обязательной регистрации, возникает именно с момента ее осуществления.

Если отчуждается недвижимость, то соответственно нормативам статьи 223 у ее приобретателя право собственности возникает вслед за осуществлением регистрации договора купли-продажи в ФКП Росреестр. Он может приостановить осуществление регистрации либо прекратить ее, о чем отмечено в статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?

В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.

  • Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.
  • Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства. К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента. Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.

Можно ли признать сделку купли-продажи недействительной?

продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;

  • поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
  • ущемление прав недееспособных граждан.
  1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:
  • мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
  • притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

Примеры:

  • избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
  • избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.
  1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки.
Судебная практика В современной судебной практике дела, касающейся недействительности сделок купли-продажи являются довольно редкими, хотя 10-15 лет назад такие иски были распространены. Объясняется это тем, что:

  1. Росреестр ведет контроль сделок с участием несовершеннолетних собственников, тем самым защищая их права, поэтому не будет проводить регистрацию без наличия разрешения органов опеки.
  2. Современный риэлтерский рынок характеризуется высокой прозрачностью, а потому большинство его участников – крупные компании.
  3. С введением в практику определения добросовестного приобретателя, покупатели получили высокую степень защищенности в правовых сделках с недвижимостью, если их регистрируют в Росреестре и в договоре указана реальная продажная цена.

Тем не менее оспоримые сделки не полностью исчезли из судебных разбирательств.
С точки зрения юриспруденции сделка может быть:

В первом случае сделка признается судебным органом недействительной, если заинтересованная сторона предъявить весомые законные основания. Процедура оспаривания сделки предполагает обращение заинтересованных сторон с исковым заявлением в судебный орган.

При этом они заявляют, что их интересы в отношении недвижимости не были учтены либо нарушены, когда заключался договор купли-продажи. Например, такого рода иск может подать наследник имущества скончавшегося человека, если его право распоряжение им было не учтено.

Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной. Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования.

При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.

Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;

  • под влиянием чужой воли сообразно нормативам статьи 178 ГК. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;
  • под влиянием принуждения, шантажа, запугивания либо собственник был вынужден продать недвижимость в результате формирования тяжелых жизненных обстоятельств. Такого рода сделка относится к категории «кабальной», о чем указано в статье 179 ГК.

Источник: http://lcbg.ru/mozhno-li-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya-cherez-8-let/

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Можно ли оспорить сделку купли продажи нежилого помещения через 8 лет

19:00, 13 июня 2017 2   0   1410

Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:

  • продавец;
  • покупатель;
  • третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

  1. Ничтожные сделки.
  2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

  1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
  2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:
  • младше 14 лет;
  • имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Сделки с этой категорией граждан совершаются через доверенное лицо – опекуна, признанного органами опеки.

Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

  1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:
  • продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
  • поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
  • ущемление прав недееспособных граждан.
  1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:
  • мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
  • притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

Примеры:

  • избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
  • избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.
  1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

  • составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
  • продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
  • не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
  • лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
  • заниженная стоимость продажи;
  • реализация квартиры без согласия супруга;
  • искажение воли какой-либо из сторон;
  • предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы сделку признали недействительной, необходимо доказать недобросовестность контрагента. Для этого нужно предпринять следующие действия:

  1. Проверить у нотариуса подлинность документов на квартиру.
  2. Узнать в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) данные о квартире за последние 10 лет. Если же данных о недвижимости нет в реестре, значит она не фигурировала ни в каких сделках.
  3. Подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы удостовериться, что собственник владеет квартирой на законных основаниях.
  4. Проверить документ, удостоверяющий личность контрагента, в паспортном столе или в списке недействительных паспортов на сайте МВД России.
  5. Проверить по домовой книге, прописаны ли в квартире:
  • несовершеннолетние дети;
  • бывшие супруги;
  • получатели ренты;
  • неимущие, которые въехали в служебном жилье до 2005 года и т.д.

Эти категории граждан невозможно выписать. Члены семьи должны оформить письменное согласие на приобретение или продажу жилплощади.

  1. В случае сомнений в дееспособности гражданина можно попробовать сделать запрос в психоневрологический диспансер. Иногда данные о невменяемости содержатся в ЕГРП. Но поскольку медицинское учреждение не обязано выдавать заключения посторонним лицам, гарантией дееспособности может быть только медицинское освидетельствование.
  2. Если покупатель внес не всю сумму, необходимо взять выписку со счета, который указан в договоре. Факт оплаты подтверждается распиской, квитанцией, выпиской из банка.
  3. Если контрагентом выступает организация, проверить ее в Едином реестре сведений о банкротстве.

Подтвердить факт мошенничества, давления одной из сторон или фиктивность сделки под силу только специалисту, знакомому с судебной практикой. Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте.

Обращение в суд

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

  • при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
  • если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Образец искового заявления

Исковое заявление должно содержать:

  1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
  2. Основания, по которым аннулируется сделка.
  3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
  4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
  5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Скачать образец искового заявления.

Исковое заявление следует составлять вместе со специалистом, поскольку без надлежащих знаний и практики невозможно учесть все нюансы дела. В некоторых случаях возможно не только вернуть средства или жилплощадь, но и потребовать с ответчика расходы на обращение в суд.

Срок исковой давности

Законодательством установлены следующие сроки давности:

  • 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
  • 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
  • 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Судебная практика

В судебной практике чаще всего встречаются случаи:

  1. Нарушение условий договора (отказ освободить жилплощадь или оплатить в полном объеме ее цену):
  • факт оплаты подтверждается распиской о получении средств, выпиской со счета в банке или чеком. Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;
  • если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.
  1. Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
  2. Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления. В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.
  3. Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.

Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства.

К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента.

Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplja-prodazha/osparivanie-dogovora.html

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Можно ли оспорить сделку купли продажи нежилого помещения через 8 лет

Оспорить сделку купли-продажи квартиры может любой гражданин РФ в пределах установленных сроков давности и законных на то оснований.

Приобретение в собственность квартиры в результате сделки купли-продажи – это не только коммерческая сделка, но и юридический акт, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, изложенных в ГК РФ. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо понимать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также к ее оспариванию в суде.

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности, зависящий от различных обстоятельств:

  • 1 год – для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
  • 3 года – для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
  • 10 лет – срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:

  1. Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
  2. В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
  3. Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
  4. Лица младше 18 лет и  старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи – это основание для аннулирования купли-продажи.
  5. Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
  6. Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.

Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи. К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети.

Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия.

Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры

Подтверждать основание, на которое истец ссылается для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо непременно документами:

  • В случае, когда сделка была совершена противозаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опереться на тот закон, который был в данном случае нарушен. Иное дело – ничтожность сделки, тут придется доказать отсутствие у сторон намерений совершать куплю-продажу, а именно, что передача денег не состоялась. Поскольку доступа к счету ответчика у истца нет, запрос о состоянии лицевого счета в банке и по операциям с ним может направить только судья по соответствующему ходатайству ответчика.
  • Недееспособность любой из сторон сделки можно подтвердить только тогда, когда ранее в отношении данного лица было вынесено соответствующее решение суда. Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
  • Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
  • Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга – проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
  • Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.

Куда обращаться

Когда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением. Признать договор недействительным уполномочен только суд, поэтому так важно не упустить отведенный законом срок и вовремя подготовиться к процессу.  

Решение суда, принятое в пользу истца, является тем документом, руководствуясь которым в ЕГРП можно внести запись о признании ранее совершенной сделки недействительной и отмене перехода права собственности.

В результате квартира вновь станет собственностью продавца.

До тех пор, пока решение суда не будет вынесено и в ЕГРП не будет внесена соответствующая запись, квартира будет находиться в собственности истца, а следовательно на его плечи ложатся все риски и обязанности по ее содержанию.

Подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд по адресу квартиры. При особых обстоятельствах иск можно подавать по месту проживания продавца или ответчика. А в случае мошенничества параллельно с исковым заявлением потребуется подать заявление в правоохранительные органы.

Что нужно указывать в исковом заявлении

Текст заявления лучше всего составить с помощью опытного юриста, чтобы избежать риска отклонения иска или решения в пользу ответчика. В документе должны содержаться следующие сведения:

  1. Данные сторон, включая адреса проживания. Необходимо приложить копии паспортов обеих сторон.
  2. Информация об объекте сделки, включая ее адрес, площадь, этаж, число комнат и другие данные.
  3. Выписка из ЕГРП по состоянию на текущий момент (после регистрации договора купли-продажи).
  4. Основания, руководствуясь которыми истец требует признания купли-продажи недействительной.
  5. Данные всех тех лиц, которые могут подтвердить важные обстоятельства сделки (копии паспортов).

Самое главное – правильно сформулировать исковые требования. Чаще всего истцы желают вернуть все к исходному состоянию, то есть – квартиру ответчику, а деньги – истцу, но требования могут быть и другими.

В том случае, когда истец выигрывает дело, он вправе требовать возмещения ответчиком всех понесенных в ходе разбирательства расходов (в том числе оплату услуг юриста, госпошлину).

Копии всех упомянутых в иске документов обязательно прилагаются к нему.

Как происходит разбирательство

Обращаться в суд самостоятельно следует тогда, когда вы полностью уверены в своей правоте, имеете на руках все необходимые документы, убеждены, что сможете отстоять свои права в зале суда. В противном случае, переложить тяготы разбирательств лучше на плечи юриста.

Подготовка к процессу включает не только сбор документов, подтверждающих правоту истца. Необходимо подумать над встречными действиями ответчика и по возможности предусмотреть адекватный ответ.

Так, при несогласии ответчика с решением суда, принятым не в его пользу, он вправе обратиться в высшую инстанцию с апелляцией.

Пока не пройдет разбирательство в вышестоящем суде, сделка не будет расторгнута или признана недействительной.

Итогом рассмотрения всех обстоятельств дела станет решение, которое следует получить на руки в указанный срок. С этим документом необходимо обратиться в Регистрационную палату, чтобы внести соответствующие изменения в ЕГРП.

Если в решении суда содержится постановление о взыскании с ответчика каких-либо сумм в пользу истца, тогда помимо решения суда на руки получают исполнительный лист.

По этому листу деньги получает с ответчика истец самостоятельно, а в спорных ситуациях передает в Службу судебных приставов. 

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry

Недействительность договора купли-продажи недвижимости 

Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Такая сделка именуется «сделкой с дефектом» и может быть отнесена к оспоримым (ввиду ее признания судом) или ничтожным (безотносительно от такого признания) сделкам (ст. 166 ГК РФ).

Подробнее о том, как заключить юридически грамотный договор продажи недвижимости, рассказывается в статье Договор купли-продажи квартиры 2016-2017 (скачать образец).

Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:

  • участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);
  • иное лицо, прямо указанное в законе. 

ВАЖНО! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным. Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп. 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25). 

Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока. 

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным 

Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:

  • заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
  • подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
  • заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
  • подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи. 

Подробнее об основаниях оспаривания сделки рассказывается в статье Основания для признания сделки недействительной.

При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:

  • Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
  • Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
  • В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства. 

ВАЖНО! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника. 

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности 

В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:

  • расписка;
  • выписка по банковскому счету;
  • квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи. 

Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.

Подробнее о внесении покупателем аванса за квартиру рассказывается в статье Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2016-2017.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество.

Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст.

 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2016 № Ф06-12132/2016 по делу № А12-59663/2015). 

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости 

В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:

  • Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/osparivanie_dogovora_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.